Imóveis de banco em leilão no ES: como funcionam as modalidades de venda

Uma parte grande dos imóveis em leilão no Espírito Santo vem de bancos. São apartamentos, casas e terrenos que foram financiados, tiveram as parcelas interrompidas e foram retomados pela instituição. Os bancos não querem ficar com esses imóveis: o negócio deles é dinheiro, não aluguel. Por isso a lei os obriga a levar o imóvel a leilão, e depois eles continuam tentando vender por outras modalidades.

Entender essas modalidades ajuda a saber onde estão os descontos e onde estão os riscos.

De onde vem o imóvel de banco

A maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil usa a alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997. Funciona assim: até quitar o financiamento, o imóvel fica em nome do banco como garantia. Se o comprador para de pagar, ele é notificado pelo cartório para quitar o atraso. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco, que paga o ITBI dessa consolidação e, em seguida, precisa oferecer o imóvel em leilão público.

As modalidades mais comuns

Primeiro leilão

O lance mínimo parte do valor do imóvel, normalmente o valor de avaliação previsto no contrato ou atualizado. Como esse valor costuma estar perto do mercado, poucos imóveis são vendidos aqui. Quando são, geralmente é por quem conhece muito bem a região ou o imóvel.

Segundo leilão

Se ninguém der lance no primeiro, acontece o segundo. Aqui o mínimo passa a ser, em regra, o valor da dívida somado às despesas (tributos, condomínio, custos de cobrança). Como a dívida pode ser bem menor que o valor do imóvel, é no segundo leilão que aparecem os descontos mais chamativos. A Lei 14.711/2023 mudou alguns pontos desse procedimento, então o edital de cada lote é a referência final.

Licitação aberta

Quando os leilões não vendem o imóvel, alguns bancos fazem disputas em que os interessados enviam propostas dentro de um prazo, com um valor mínimo de referência. Vence a melhor proposta. É comum que essas disputas aconteçam em grupo, com vários imóveis de uma vez.

Venda online

Modalidade em que o imóvel fica disponível numa plataforma por um período, recebendo propostas, e ao final o maior valor vence. Funciona de forma parecida com um leilão eletrônico, mas sob as regras do banco.

Venda direta

Depois que as tentativas anteriores falham, o imóvel pode ser vendido diretamente, com preço fixo: o primeiro que formalizar a proposta e cumprir os requisitos leva. É a modalidade mais simples, mas os melhores imóveis costumam sair rápido.

Os nomes e as regras exatas variam de banco para banco. A Caixa, por exemplo, usa nomes próprios para cada modalidade no seu portal de imóveis. Sempre leia o edital ou as condições de venda de cada imóvel.

O que observar na ficha do imóvel de banco

• Situação de ocupação: "ocupado", "desocupado" ou "não informado". Se ocupado, quem desocupa é você, em regra.
• Formas de pagamento aceitas: à vista, financiamento, FGTS, parcelamento. Algumas fichas indicam explicitamente se aceitam financiamento ou uso do FGTS.
• Despesas: quem paga condomínio e IPTU atrasados. Muitas condições de venda atribuem esses valores ao comprador, às vezes com limite de responsabilidade do banco.
• Matrícula: número e cartório. Peça a matrícula atualizada antes de propor qualquer valor.
• Prazo de pagamento e de assinatura do contrato.
• Possibilidade de desistência e penalidades.

Vantagens dos imóveis de banco

• Procedimento padronizado: editais e contratos seguem modelos conhecidos.
• Segurança jurídica razoável: a consolidação da propriedade em nome do banco consta da matrícula.
• Rapidez: a assinatura do contrato e o registro costumam ser mais rápidos que em leilões judiciais.
• Possibilidade de financiamento em alguns casos, o que reduz o capital necessário.

Riscos e desvantagens

• Ocupação: muitos imóveis estão ocupados pelo antigo dono ou por terceiros. A desocupação exige ação judicial; a lei prevê prazo de 60 dias após a decisão, mas o processo como um todo pode levar meses.
• Sem visitação interna: imóveis ocupados geralmente não podem ser vistos por dentro. Avalie o pior cenário de reforma.
• Dívidas de condomínio: podem ser altas em imóveis que ficaram anos sem pagamento.
• Discussões judiciais: o ex-mutuário pode questionar o procedimento. Consulte se há ação em andamento.

Qual modalidade escolher?

• Quer desconto maior e aceita risco? Segundo leilão e licitação aberta.
• Quer simplicidade e rapidez? Venda direta, especialmente em imóveis desocupados.
• Precisa financiar? Filtre os imóveis que aceitam financiamento e confira as condições antes.

Em todas, faça a conta completa de custos e confira a matrícula.

Resumo

• Imóveis de banco vêm de financiamentos não pagos e seguem uma sequência de modalidades de venda.
• O segundo leilão costuma ter os maiores descontos, mas também atrai mais disputa.
• Ocupação, condomínio atrasado e forma de pagamento são os pontos que mais pesam.
• O edital ou as condições de venda de cada imóvel definem as regras.